Doradztwo podatkowe w zakresie nieruchomości: jak pozyskać online wynajmujących i inwestorów

Jak wynajmujący i inwestorzy szukają doradztwa podatkowego

Kto wynajmuje mieszkanie albo kupuje kamienicę, rzadko szuka „doradztwa podatkowego” ogólnie. Szuka z konkretnego powodu i często pod presją czasu: umowa kupna leży u notariusza, wpłynął pierwszy czynsz, zbliża się sprzedaż i pojawia się pytanie, czy powstanie podatek. Typowe frazy wyszukiwania pokazują to wyraźnie: „steuerberater immobilien vermietung” (doradca podatkowy wynajem nieruchomości), „steuerberater immobilienkauf” (doradca podatkowy zakup nieruchomości), „steuerberater immobilien kosten” (koszt doradcy podatkowego od nieruchomości) albo po prostu „steuerberater immobilien in der nähe” (doradca podatkowy od nieruchomości w pobliżu).

Dla Państwa strony oznacza to dwie rzeczy. Po pierwsze, dla każdej z tych okazji musi istnieć podstrona, która odpowiada właśnie na to pytanie. Po drugie, popyt jest sporadyczny: wynajmująca dwa mieszkania potrzebuje Państwa co roku do zeznania, ale porady przy zakupie może tylko raz na dziesięć lat. Kto w decydującym momencie nie zostanie znaleziony, traci zlecenie na rzecz kancelarii, która akurat jest na górze wyników. Klientów z nieruchomościami zdobywa się więc na dłuższą metę nie jedną kampanią, lecz podstronami, które są znajdowane przez cały rok.

Podstrony według okazji zamiast jednej strony „Nieruchomości”

Wiele kancelarii wymienia nieruchomości jako hasło na liście usług: „Vermietung und Verpachtung” (najem i dzierżawa) między obsługą płac a przekształceniami. To nie wystarcza ani Google, ani ludziom. Osobna podstrona dla każdej okazji pozycjonuje się na pasujące wyszukiwanie, pośrednicy mogą ją przesłać jako link i odpowiada na pytania, które inaczej wypełniłyby pierwszą rozmowę. Jak zbudować pojedynczą podstronę usługi, opisuje poradnik o obszarach działalności na stronie kancelarii; jakich podstron potrzebuje kancelaria podatkowa w całości, omawia artykuł Strona internetowa Państwa kancelarii doradztwa podatkowego.

Każda podstrona zaczyna się zdaniem, które bezpośrednio odnosi się do okazji, i kończy się jasnym kolejnym krokiem. Dwa przykłady wstępu pasującego do wyszukiwania:

• „Wynajmuje Pan lub Pani mieszkanie w Wiedniu i nie wie, co można odliczyć? Przygotujemy zeznanie z najmu i dzierżawy i z góry powiemy, ile to kosztuje.”
• „Chce Pan lub Pani sprzedać wynajmowane mieszkanie i zastanawia się, czy okres spekulacyjny już minął? Sprawdzimy to przed wizytą u notariusza, żeby potem nie było niespodzianek.”

Proszę przy tym pozostać rzeczowym. „Specjalista od nieruchomości” albo „ekspert od podatków od nieruchomości” powinno się pojawiać tylko tam, gdzie mogą Państwo wykazać doświadczenie i wiedzę, na przykład liczbą obsługiwanych wynajmujących, wykładami lub szkoleniami. W Niemczech wymaga tego wprost § 9 ust. 3 BOStB, a w obu krajach reklama wprowadzająca w błąd jest niedozwolona. Kancelaria, która tak wyraźnie zajmuje niszę, szczególnie na tym zyskuje; jak w ogóle znaleźć i pokazać specjalizację, opisuje artykuł Znaleźć niszę i pokazać ją na stronie.

Tematy, których szukają klienci z nieruchomościami

Artykuły eksperckie działają w kancelariach od nieruchomości szczególnie dobrze, bo pytania są bardzo konkretne i co roku zadawane od nowa. Ważne, żeby używali Państwo pojęć swojego kraju. Artykuł o „Spekulationsfrist” (okres spekulacyjny) nikomu nie pomoże w Grazu, a tekstu o ImmoESt nikt nie szuka w Berlinie. Poniższy przegląd pokazuje tematy najczęściej wyszukiwane w obu krajach. Liczby odpowiadają dacie publikacji tego artykułu; proszę je sprawdzić przed opublikowaniem na swojej stronie.

Austria: ImmoESt, najem i dzierżawa, podatek naliczony

W Austrii najsilniejszym tematem wyszukiwań jest Immobilienertragsteuer (podatek od zysków z nieruchomości), ponieważ od 2012 roku obejmuje co do zasady każdą prywatną sprzedaż gruntów i nieruchomości. Dobry artykuł wyjaśnia stawkę 30 %, zwolnienie dla głównego miejsca zamieszkania, ryczałtowe ustalenie przy starym majątku oraz, co ważne dla współpracy, że ImmoESt najczęściej odprowadza notariusz lub kancelaria adwokacka w ramach samoobliczenia. Rola doradcy podatkowego leży przed tym (sprawdzenie wyjątków, ustalenie kosztów nabycia) i po tym (zeznanie, opcja opodatkowania według skali, straty).

Przy przychodach z Vermietung und Verpachtung (najem i dzierżawa) klienci szukają kosztów do odliczenia, amortyzacji i podziału na grunt i budynek. Przy podatku naliczonym chodzi o to, czy opłaca się rezygnacja ze zwolnienia dla małych przedsiębiorców, o 10 % VAT od czynszów mieszkaniowych i o korektę podatku naliczonego, gdy mieszkanie zostanie później sprzedane bez VAT lub użyte prywatnie. Te tematy dobrze nadają się na krótkie, datowane artykuły z przykładem obliczenia bez danych klientów.

Niemcy: okres spekulacyjny, amortyzacja, podatek od nieruchomości, próg 15 %

W Niemczech sprzedający szukają przede wszystkim informacji o Spekulationsfrist (okresie spekulacyjnym): zgodnie z § 23 EStG prywatna sprzedaż jest opodatkowana tylko wtedy, gdy między nabyciem a sprzedażą minęło nie więcej niż dziesięć lat, a nawet wtedy nie, jeśli właściciele sami mieszkali w nieruchomości w roku sprzedaży i w dwóch latach poprzednich. Kupujący pytają o AfA (amortyzację), czyli ile z ceny zakupu mogą co roku odpisać, oraz o próg 15 %: kto w pierwszych trzech latach po zakupie wyda na remont więcej niż 15 % kosztów nabycia budynku (bez VAT), nie może od razu odliczyć tych kosztów, lecz musi je amortyzować przez okres użytkowania.

Reforma podatku od nieruchomości (Grundsteuer) przyprowadziła wielu właścicieli do kancelarii podatkowych, ale dla Państwa to często dużo pracy za niewielkie honorarium. Proszę używać tego tematu na stronie jako wejścia, nie jako głównej usługi: aktualny artykuł, który ogólnie wyjaśnia pytania o decyzje i odwołania, a na końcu odsyła do stałej obsługi wynajmujących.

Ceny i zapytanie: wynajmujący porównują

Prywatni wynajmujący zwracają uwagę na cenę. Wielu wcześniej samodzielnie składało zeznanie i zastanawia się, czy kancelaria się opłaca. Kto na stronie pisze „honorarium do uzgodnienia”, dostaje zapytania, które znikają po pierwszej ofercie, i telefony, w których pyta się tylko o cenę. Uczciwy przedział cenowy filtruje lepiej.

• Cena za nieruchomość lub jednostkę: „Zeznanie z najmu i dzierżawy za jedno mieszkanie od … euro, każda kolejna jednostka od … euro.” Proszę podać, co jest wliczone, a co kosztuje dodatkowo (pierwsze wprowadzenie danych, doradztwo przy zakupie, korekta podatku naliczonego).
• Doradztwo przy okazji osobno: sprawdzenie zakupu lub doradztwo przy sprzedaży ryczałtowo albo godzinowo, z uczciwym przedziałem.
• Austria: honoraria ustala się swobodnie; proszę jasno podać, czy ceny są brutto czy netto.
• Niemcy: StBVV (rozporządzenie o wynagrodzeniu doradców podatkowych) obowiązuje także przy zeznaniach z najmu i dzierżawy. Ryczałty i odmienne wynagrodzenia wymagają umowy w formie tekstowej (§ 4 StBVV); dlatego ceny na stronie proszę formułować jako „od” albo jako przykład.

Formularz zapytania pyta tylko o to, czego Państwo potrzebują do oceny: okazja (wynajem, zakup, sprzedaż, spadek), liczba i rodzaj nieruchomości, miejscowość, czy istnieje już numer podatkowy lub zeznania z poprzednich lat, oraz pożądany termin. Umowy kupna i najmu przychodzą dopiero po pierwszej rozmowie przez portal. Lista potrzebnych dokumentów, na przykład umowa kupna, umowy najmu, umowa kredytowa z zestawieniem odsetek, rozliczenia kosztów eksploatacji i faktury za naprawy, oszczędza Państwu i klientom dodatkowych pytań.

Czy „online” działa przy zleceniach dotyczących nieruchomości?

Tak, a u wynajmujących często lepiej niż u innych klientów. Kto mieszka w Wiedniu, a wynajmuje w Grazu, albo z Monachium posiada mieszkanie w Lipsku, nie jest związany z żadnym miejscem. Dokumentów jest niewiele i łatwo je przesłać cyfrowo: umowy najmu, wyciągi bankowe, rozliczenia zarządcy. Wyszukiwania w rodzaju „steuerberater immobilien online” (doradca podatkowy od nieruchomości online) są rzadsze niż lokalne, ale mają jasną intencję.

Uwaga o zakresie: wiele osób z pytaniami o nieruchomości ma w rzeczywistości problem z prawa najmu, na przykład podwyżkę czynszu, wypowiedzenie albo spór o koszty eksploatacji. Dla strony oznacza to: proszę jasno oddzielić, co robią Państwo podatkowo, a w sprawach prawnych polecać kancelarię adwokacką. Jak kancelarie pozycjonują się w prawie najmu, opisuje artykuł Prawo najmu: pozycjonowanie dla wynajmujących lub najemców; taka kancelaria jest naturalnym partnerem.

Pośrednicy, zarządcy, notariat: Państwa sieć poleceń

Najczęstszy zarzut doradców podatkowych od nieruchomości brzmi: „Moje zlecenia przychodzą przez pośredników i notariuszy.” Często to prawda. Ale i to polecenie kończy się wyszukaniem Państwa nazwiska w Google, a wtedy strona musi potwierdzić to, co powiedziała pośredniczka. Strona i sieć kontaktów nie są więc przeciwieństwem: strona sprawia, że można Państwa polecić. Jak to działa ogólnie, opisuje poradnik Polecenia i sieć kontaktów dla kancelarii.

Dobrzy partnerzy polecają Państwa, gdy dokładnie wiedzą, za czym Państwo stoją. „Zajmuje się podatkami” to słabe polecenie, „Przed wizytą u notariusza sprawdza, czy przy sprzedaży powstanie ImmoESt” to mocne. Dlatego proszę dawać pośrednikom i zarządcom linki do konkretnych podstron zamiast do strony głównej i zostawić im wizytówkę z kodem QR do pasującej podstrony; można do tego bezpłatnie użyć generatora wizytówek.

Jeśli pokazują Państwo współpracę na stronie, to tak, by było jasne: to odrębne firmy z własnymi usługami. I proszę zapytać w pierwszej rozmowie lub w formularzu, skąd klienci się o Państwu dowiedzieli. Po kilku miesiącach zobaczą Państwo, która pośredniczka lub który zarządca naprawdę Państwa poleca i gdzie warto pójść na kawę, żeby pielęgnować relację.

Typowe błędy na stronach kancelarii podatkowych od nieruchomości