Kısaca en önemli noktalar
- Gayrimenkul vekâletleri belirli durumlardan doğar: alım, satış, ilk kiraya verme, miras. Tek bir “Gayrimenkul” sayfası yerine her duruma ayrı bir sayfa verin.
- Müvekkillerinizin ve ülkenizin kelimeleriyle yazın: “Steuerberater Immobilien Vermietung” (gayrimenkul kiraya verme vergi danışmanı), Avusturya'da ImmoESt ve indirilecek KDV, Almanya'da spekülasyon süresi, amortisman (AfA) ve %15 sınırı.
- Ev sahipleri fiyat karşılaştırır: Mülk başına bir fiyat aralığı ve kısa bir talep formu, “fiyat talep üzerine” ifadesinden daha iyi eler.
- İş birliğinin nasıl yürüdüğü açıkça anlatılırsa online çalışmak işe yarar; “yakınımdaki” aramaları için yine de bakımlı bir Google profili gerekir.
- Emlakçılar, site yönetimleri ve noterler, komisyon ödenmediği sürece güçlü tavsiye ortaklarıdır (§ 84 WTBG 2017, § 9 StBerG).
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve somut olaya ilişkin hukuki veya vergisel danışmanlık değildir. Yasalar, meslek kuralları ve meslek odası aidatları değişir: Karar vermeden önce ayrıntıları meslek odanızdan, ilgili makamdan veya meslek birliğinizden kontrol edin.
Ev sahipleri ve yatırımcılar vergi danışmanlığını nasıl arar
Bir daireyi kiraya veren ya da bir apartman satın alan kişi nadiren genel olarak “vergi danışmanlığı” arar. Belirli bir durumla ve çoğu zaman zaman baskısı altında arar: Satış sözleşmesi noterde, ilk kira geldi, satış yaklaşıyor ve vergi çıkıp çıkmayacağı soruluyor. Tipik arama terimleri bunu açıkça gösteriyor: “steuerberater immobilien vermietung” (gayrimenkul kiraya verme vergi danışmanı), “steuerberater immobilienkauf” (gayrimenkul alımı vergi danışmanı), “steuerberater immobilien kosten” (gayrimenkul vergi danışmanı ücreti) ya da sadece “steuerberater immobilien in der nähe” (yakınımdaki gayrimenkul vergi danışmanı).
Web siteniz için bu iki anlama gelir. Birincisi, bu durumların her biri için tam da bu soruyu yanıtlayan bir sayfa olmalıdır. İkincisi, talep düzensizdir: İki dairesi olan bir ev sahibi beyannamesi için size her yıl ihtiyaç duyar, ama alımda danışmanlığa belki on yılda bir. Belirleyici anda bulunamayan, vekâleti o sırada en üstte çıkan büroya kaptırır. Bu yüzden gayrimenkul müvekkillerini uzun vadede tek bir kampanyayla değil, yıl boyunca bulunan sayfalarla kazanırsınız.
| Durum | Tipik arama | Sayfanın yanıtlaması gereken |
|---|---|---|
| İlk kiraya verme | steuerberater vermietung, steuererklärung vermietung | Hangi gelirler, hangi giderler düşülebilir, ne zaman beyanname gerekir, sizin neyi üstlendiğiniz |
| Yatırım amaçlı gayrimenkul alımı | steuerberater immobilienkauf, steuerberater immobilien investor | İmzadan önce netleştirilmesi gerekenler: arsa ile bina arasındaki dağılım, finansman, KDV, şirket türü |
| Satış | immobilienertragsteuer (AT), spekulationsfrist immobilie (DE) | Vergi çıkıp çıkmadığı, yaklaşık ne kadar, hangi istisnalar olduğu, neyi kimin hesapladığı |
| Miras veya bağış | steuerberater erbschaft immobilie, immobilie schenken steuer | Tapu devri vergisi (Grunderwerbsteuer) veya veraset vergisi, kiraya vermeye devam, sonraki satış |
| Birden fazla mülk, portföy | steuerberater immobilien gmbh, vermögensverwaltende gmbh | Bir şirketin ne zaman avantajlı olabileceği ve neyin buna karşı konuştuğu, genel vaatler olmadan |
Tek bir “Gayrimenkul” sayfası yerine duruma göre sayfalar
Birçok büro gayrimenkulü hizmet listesinde bir anahtar kelime olarak gösterir: bordro ile yeniden yapılandırmalar arasında “Vermietung und Verpachtung” (kiraya verme ve kira). Bu ne Google için ne de insanlar için yeterlidir. Her durum için ayrı bir sayfa uygun aramada sıralanır, emlakçılar tarafından link olarak iletilebilir ve aksi halde ilk görüşmeyi dolduracak soruları yanıtlar. Tek bir hizmet sayfasının nasıl kurulacağını büro web sitesinde faaliyet alanları rehberi anlatıyor; bir vergi bürosunun genel olarak hangi sayfalara ihtiyaç duyduğunu ise Vergi danışmanlığı büronuzun web sitesi yazısı ele alıyor.
| Sayfa | Kimin için | İçinde olması gerekenler |
|---|---|---|
| Ev sahipleri için vergi danışmanlığı | Bir ile on birim arasında mülkü olan özel ev sahipleri | Yıllık beyanname, düşülebilir giderler, amortisman, yıllık belgeler, mülk başına fiyat aralığı |
| Gayrimenkul alımı | Yatırım amaçlı gayrimenkul alıcıları | İmzadan önceki vergi soruları, alım danışmanlığının işleyişi, bunun için neye ihtiyacınız olduğu |
| Gayrimenkul satışı | Özel gayrimenkul satıcıları | ImmoESt (AT) veya özel satış işlemleri (DE), istisnalar, noterlikle iş birliği |
| Gayrimenkul mirası ve bağışı | Mirasçılar, aileler, mülkü devredenler | Devirdeki vergiler, sonrasında kiraya vermeye devam veya satış soruları |
| Yatırımcılar ve gayrimenkul şirketleri | Birden fazla mülk tutan veya geliştirenler | Şirket türü soruları, bilanço, finansman görüşmeleri, sürekli danışmanlık |
Her sayfa durumu doğrudan ele alan bir cümleyle başlar ve net bir sonraki adımla biter. Aramaya uyan bir giriş için iki örnek:
- “Viyana'da bir daire kiraya veriyorsunuz ve neyi düşebileceğinizi bilmiyor musunuz? Kiraya verme gelirleri beyannamenizi hazırlıyor ve ücretini önceden söylüyoruz.”
- “Kirada olan bir dairenizi satmak istiyor ve spekülasyon süresinin dolup dolmadığını mı merak ediyorsunuz? Noter randevusundan önce kontrol ediyoruz, böylece sonrasında sürpriz yaşanmaz.”
Bu sırada nesnel kalın. “Gayrimenkul uzmanı” veya “gayrimenkul vergileri uzmanı” ifadesi ancak deneyim ve bilginizi kanıtlayabildiğiniz yerde yer almalıdır, örneğin danışmanlık verdiğiniz ev sahibi sayısı, sunumlar veya eğitimlerle. Almanya'da bunu § 9 fıkra 3 BOStB açıkça şart koşar ve her iki ülkede de yanıltıcı reklam yasaktır. Bir nişi bu kadar net sahiplenen büro bundan özellikle yararlanır; bir uzmanlaşmanın genel olarak nasıl bulunup gösterileceğini Niş bulmak ve web sitesinde göstermek yazısı anlatıyor.
Gayrimenkul müvekkillerinin aradığı konular
Uzmanlık yazıları gayrimenkul büroları için özellikle etkilidir, çünkü sorular çok somuttur ve her yıl yeniden sorulur. Önemli olan ülkenizin terimlerini kullanmanızdır. “Spekulationsfrist” (spekülasyon süresi) üzerine bir yazı Graz'da kimseye yardımcı olmaz, ImmoESt hakkında bir metin de Berlin'de aranmaz. Aşağıdaki özet her iki ülkede en sık aranan konuları gösteriyor. Rakamlar bu yazının yayın tarihine göredir; web sitenizde yayımlamadan önce kontrol edin.
| Konu | Avusturya | Almanya |
|---|---|---|
| Özel gayrimenkul satışı | Immobilienertragsteuer (ImmoESt, gayrimenkul kazanç vergisi): elde tutma süresinden bağımsız olarak satış kazancına %30 özel vergi oranı (§ 30a EStG 1988) | Yalnızca edinmeden sonraki 10 yıl içinde vergiye tabi (§ 23 fıkra 1 no. 1 EStG), kişisel vergi oranıyla |
| Önemli istisnalar | Ana konut istisnası, kendi inşa ettiği mülk istisnası; eski varlık (Altvermögen) için götürü hesaplama | Satış yılında ve önceki iki yılda kendi kullanımı |
| Vergiyi kim hesaplar | Çoğunlukla taraf temsilcisi olarak noterlik veya avukatlık bürosu, öz hesaplama yoluyla (§ 30c EStG 1988) | Satıcıların gelir vergisi beyannamesi üzerinden vergi dairesi |
| Binanın amortismanı | Konut amaçlı kiraya vermede genellikle yılda %1,5; arsa payı amortismana tabi değildir | Doğrusal %2, 1925'ten önce tamamlananlarda %2,5, 2023'ten itibaren tamamlanan konut binalarında %3 (§ 7 fıkra 4 EStG), yeni konut binalarında belirli koşullarla azalan bakiyeli %5 (§ 7 fıkra 5a EStG) |
| Alımdan sonra tadilat | Bakım, onarım ve inşa arasında farklı dağıtımlı ayrım | %15 sınırı: İlk üç yılda binanın edinme maliyetinin %15'ini aşan tadilat inşa maliyeti sayılır (§ 6 fıkra 1 no. 1a EStG) |
| Kiraya vermede KDV | Konut kiralaması genellikle %10 KDV ve indirilecek KDV ile; gayrimenkulde indirilecek KDV düzeltmesi uzun bir süre boyunca | Konut kiralaması KDV'den muaf (§ 4 no. 12 UStG), seçenek yalnızca işletmelere ticari kiralamada (§ 9 UStG) |
| Tapu devri vergisi (Grunderwerbsteuer) | Alımda %3,5; karşılıksız edinmede mülk değerinin %0,5 ile %3,5 arasında kademeli tarife (§ 7 GrEStG 1987) | Eyalete göre satış fiyatının %3,5 ile %6,5 arası |
| Sürekli konular | Kiraya vermeden uzun süreli zararlarda Liebhaberei (hobi faaliyeti), kısa süreli kiralama | Reformdan sonra emlak vergisi (1.1.2025'ten beri yeni değerler), tatil evleri, kiraya vermeden zararlar |
Avusturya: ImmoESt, kiraya verme ve kira, indirilecek KDV
Avusturya'da en güçlü arama konusu Immobilienertragsteuer'dir (gayrimenkul kazanç vergisi), çünkü 2012'den beri ilke olarak her özel arsa ve gayrimenkul satışını kapsar. İyi bir yazı %30 oranını, ana konut istisnasını, eski varlık için götürü hesaplamayı ve iş birliği açısından önemli olan şu noktayı anlatır: ImmoESt'i çoğunlukla öz hesaplama kapsamında noterlik veya avukatlık bürosu öder. Vergi danışmanı olarak sizin rolünüz bundan önce (istisnaların kontrolü, edinme maliyetlerinin belirlenmesi) ve sonra (beyanname, genel vergilendirme seçeneği, zararlar) gelir.
Vermietung und Verpachtung (kiraya verme ve kira) gelirlerinde müvekkiller düşülebilir giderleri, amortismanı ve arsa ile bina arasındaki dağılımı arar. İndirilecek KDV konusunda ise küçük işletme muafiyetinden vazgeçmenin avantajlı olup olmadığı, konut kiralarındaki %10 KDV ve bir dairenin daha sonra KDV'siz satılması veya özel kullanılması halinde indirilecek KDV düzeltmesi önemlidir. Bu konular, müvekkil verisi içermeyen bir hesap örneğiyle kısa ve tarihli yazılar için çok uygundur.
Almanya: spekülasyon süresi, amortisman, emlak vergisi, %15 sınırı
Almanya'da satıcılar özellikle Spekulationsfrist'i (spekülasyon süresi) arar: § 23 EStG'ye göre özel bir satış, edinme ile satış arasında on yıldan fazla süre geçmemişse vergiye tabidir; mülk satış yılında ve önceki iki yılda sahipleri tarafından kullanılmışsa o zaman da tabi değildir. Alıcılar AfA'yı (amortisman), yani satış fiyatının ne kadarını her yıl gider yazabileceklerini ve %15 sınırını sorar: Alımdan sonraki ilk üç yılda tadilata binanın edinme maliyetinin (KDV hariç) %15'inden fazlasını harcayan, bu masrafları hemen düşemez, faydalı ömür boyunca amortismana tabi tutmak zorundadır.
Grundsteuer reformu (emlak vergisi reformu) birçok mülk sahibini vergi bürolarına getirdi, ama sizin için çoğu zaman az ücrete çok emektir. Konuyu web sitesinde ana hizmet olarak değil, giriş kapısı olarak kullanın: Vergi bildirimleri ve itirazlarla ilgili soruları genel olarak açıklayan güncel bir yazı ve sonunda ev sahiplerine yönelik sürekli danışmanlığınıza bir yönlendirme.
Fiyatlar ve talep: ev sahipleri karşılaştırır
Özel ev sahipleri fiyata duyarlıdır. Birçoğu beyannameyi daha önce kendisi hazırlamıştır ve bir büronun buna değip değmeyeceğini düşünür. Web sitesinde “ücret anlaşmaya göre” yazan büro, ilk tekliften sonra kaybolan talepler ve yalnızca fiyatı soran telefonlar alır. Dürüst bir fiyat aralığı daha iyi eler.
- Mülk veya birim başına fiyat: “Bir daire için kiraya verme gelirleri beyannamesi … avrodan başlayan fiyatlarla, her ek birim … avrodan başlayan fiyatlarla.” Neyin dahil olduğunu ve neyin ayrıca ücretlendirildiğini belirtin (ilk kayıt, alım danışmanlığı, indirilecek KDV düzeltmesi).
- Duruma özel danışmanlık ayrı: Alım incelemesi veya satış danışmanlığı götürü ücretle ya da saat başına, dürüst bir aralıkla.
- Avusturya: Ücretler serbestçe kararlaştırılabilir; fiyatların brüt mü net mi olduğunu açıkça belirtin.
- Almanya: StBVV (vergi danışmanları ücret yönetmeliği) kiraya verme gelirleri beyannamesi için de geçerlidir. Götürü ve farklı ücretler metin biçiminde bir anlaşma gerektirir (§ 4 StBVV); bu yüzden web sitesindeki fiyatları “… başlayan” veya örnek olarak ifade edin.
Talep formu yalnızca değerlendirme için ihtiyacınız olanı sorar: durum (kiraya verme, alım, satış, miras), mülklerin sayısı ve türü, yer, vergi numarası veya önceki yıllara ait beyanname olup olmadığı ve istenen zaman. Satış ve kira sözleşmeleri ancak ilk görüşmeden sonra portal üzerinden gelir. Satış sözleşmesi, kira sözleşmeleri, faiz dökümlü kredi sözleşmesi, işletme gideri hesapları ve onarım faturaları gibi gerekli belgelerin bir listesi, size ve müvekkillerinize ek soruları önler.
Ev sahipleri için belge listesi
Kiraya verme, alım veya satış için web sitesinde linkleyebileceğiniz ya da ilk görüşmeden sonra gönderebileceğiniz ücretsiz bir belge kontrol listesi oluşturun.
Gayrimenkul vekâletlerinde “online” işe yarar mı?
Evet, ve ev sahiplerinde çoğu zaman diğer müvekkillerden daha iyi. Viyana'da oturup Graz'da kiraya veren ya da Münih'ten Leipzig'de bir daire tutan kişi hiçbir yere bağlı değildir. Belgeler yönetilebilir ve dijital olarak kolayca gönderilebilir: kira sözleşmeleri, banka hesap dökümleri, site yönetiminin hesapları. “steuerberater immobilien online” (online gayrimenkul vergi danışmanı) gibi aramalar yerel olanlardan daha seyrektir, ama net bir niyet taşır.
İş birliğini anlatın
Belgelerin nasıl geldiği (portal, yükleme, uygulama), yılın hangi döneminde onlara ihtiyaç duyduğunuz, görüşmelerin nasıl yapıldığı (video, telefon, yüz yüze).
Bölge ötesi yazın
Ülke genelinde ev sahiplerine danışmanlık verdiğinizi söyleyin ve yerel aramaların işlemesi için yine de konumunuzu belirtin.
Google profilini güncel tutun
“Yakınımdaki gayrimenkul vergi danışmanı” aramalarında profil belirleyicidir: vergi danışmanı kategorisi, gayrimenkulle ilgili hizmetler, güncel fotoğraflar.
Ülke farklarına dikkat edin
Avusturyalı bürolar Alman mülkleri için otomatik olarak vergi danışmanlığı yapmaz. Sınır ötesi çalışıyorsanız tam olarak hangi ülke için ve kiminle çalıştığınızı söyleyin.
Kapsama dair bir not: Gayrimenkul sorusu olan birçok kişinin aslında kira hukukuyla ilgili bir sorunu vardır, örneğin kira artışı, fesih ya da işletme giderleri üzerine anlaşmazlık. Web sitesi için bu şu anlama gelir: Vergi tarafında ne yaptığınızı net biçimde sınırlandırın ve hukuki sorular için bir avukatlık bürosu önerin. Büroların kira hukukunda nasıl konumlandığını Kira hukuku: ev sahibi mi kiracı mı, konumlandırma yazısı anlatıyor; böyle bir büro doğal bir iş birliği ortağıdır.
Emlakçı, site yönetimi, noterlik: tavsiye ağınız
Gayrimenkul vergi danışmanlarının en sık itirazı şudur: “İşim emlakçılar ve noterler üzerinden geliyor.” Bu çoğu zaman doğrudur. Ama bu tavsiye de adınız için bir Google aramasıyla biter ve o anda web sitesi emlakçının söylediğini doğrulamak zorundadır. Bu yüzden web sitesi ve ağ birbirinin karşıtı değildir: Web sitesi sizi tavsiye edilebilir kılar. Bunun genel olarak nasıl işlediğini Bürolar için tavsiyeler ve ağ rehberi anlatıyor.
| Ortak | Soru ne zaman ortaya çıkar | Onlara ne verebilirsiniz |
|---|---|---|
| Emlakçılar | Satışta (“Bunun vergisini ödemem gerekiyor mu?”) ve yatırım amaçlı alımda (“Vergi açısından mantıklı mı?”) | Alım ve satış sayfalarınıza bir link, kartvizitler, ekip için kısa bir uzmanlık sunumu |
| Site yönetimleri | Yıllık hesapta, tadilatlarda ve malik değişikliğinde | Ev sahiplerinin beyanname için hesaptaki hangi bilgilere ihtiyaç duyduğuna dair notlar, bir belge listesi |
| Noterlikler | Satış sözleşmesi, bağış ve devirde; Avusturya'da tapu devri vergisi ve ImmoESt'in öz hesaplamasında | Ön vergi sorularında mesleki fikir alışverişi; noterler tarafsızdır ve temkinli tavsiye eder |
| Kira ve gayrimenkul hukuku avukatları | Anlaşmazlıklarda, kira sözleşmelerinde ve kat mülkiyetinde | Sorunun diğer tarafı için karşılıklı tavsiye |
| Bankalar ve finansman danışmanları | Yatırım amaçlı bir gayrimenkulün finansmanında | Kira gelirlerine dair belgeler, kredi kararından önce bir görüşme |
İyi ortaklar, tam olarak neyi temsil ettiğinizi bildiklerinde sizi tavsiye eder. “Vergi işleri yapıyor” zayıf bir tavsiyedir, “Noter randevusundan önce satışta ImmoESt çıkıp çıkmadığını kontrol ediyor” güçlü bir tavsiyedir. Bu yüzden emlakçılara ve site yönetimlerine ana sayfa yerine tek tek sayfaların linklerini verin ve onlara uygun sayfaya giden QR kodlu bir kartvizit bırakın; bunun için kartvizit oluşturucuyu ücretsiz kullanabilirsiniz.
İş birliklerini web sitesinde gösterecekseniz, şunun açık kalacağı şekilde gösterin: Bunlar kendi hizmetleri olan ayrı işletmelerdir. Ve ilk görüşmede ya da formda müvekkillerin sizi nasıl bulduğunu sorun. Birkaç ay sonra hangi emlakçının veya site yönetiminin sizi gerçekten tavsiye ettiğini ve ilişkiyi sürdürmek için nerede bir kahvenin değeceğini görürsünüz.
Gayrimenkul vergi bürolarının web sitelerinde sık yapılan hatalar
Doğrusu böyle
- Her durum için bir sayfa: kiraya verme, alım, satış, miras ve bağış
- Kendi ülkenizin terimleri: Avusturya'da ImmoESt ve indirilecek KDV, Almanya'da spekülasyon süresi ve AfA
- Mülk başına bir fiyat aralığı ve neyin ayrıca ücretlendirildiğinin netliği
- Uydurma hesap örnekleri içeren tarihli uzmanlık yazıları
- Emlakçılar ve site yönetimleri için uygun sayfaya götüren linkler ve kartvizitler
Bundan kaçının
- Uzun bir hizmet listesinde tek bir anahtar kelime olarak “Gayrimenkul”
- “Satışta vergiyi size garantili olarak ödetmeyeceğiz”
- Kira hukuku sorularını vergi sorularıymış gibi yanıtlamak
- Kimsenin güncellemediği, üç yıl önceki vergi oranları ve sınırlar
- Emlakçılara tavsiye primi veya aracılıkla gelen müvekkillere indirim
Beş adımda gayrimenkul vekâletleri için web siteniz
- Size en çok ve en iyi vekâletleri getiren üç durumu seçin
- Her durum için giriş, süreç, belgeler, fiyat aralığı ve sonraki adım içeren bir sayfa yazın
- Ülkenizin en önemli konuları üzerine iki uzmanlık yazısı yayımlayıp tarihleyin
- Google profilinize gayrimenkulle ilgili hizmetler ekleyin
- Üç emlakçı veya site yönetimi seçin ve onlara linkler ve kartvizitler verin
Gayrimenkul vekâletleri için web siteniz önizleme olarak
Kiraya verme, alım ve satış sayfaları, net bir fiyat aralığı ve meslek hukukunuza uygun bir künye: Büronuzun internette nasıl görünebileceğini ücretsiz bir önizlemede görün.
Büro web sitenizin bizde nasıl görünebileceğine dair bağlayıcı olmayan bir önizleme.
Kaynaklar
- § 30a EStG 1988: arsa ve gayrimenkul satış gelirleri için özel vergi oranı, RIS
- § 30c EStG 1988: ImmoESt'in taraf temsilcilerince öz hesaplaması, RIS
- § 7 Grunderwerbsteuergesetz 1987 (tapu devri vergisi kanunu): tarife, RIS
- § 84 WTBG 2017: komisyonlar, RIS
- § 23 EStG: özel satış işlemleri
- § 7 EStG: amortisman (AfA)
- § 6 EStG: değerleme (edinmeye yakın inşa maliyetleri, fıkra 1 no. 1a)
- § 9 StBerG: iş aracılığı için ücret
- § 80 WTBG 2017: sır saklama yükümlülüğü, RIS
- Bundessteuerberaterkammer meslek tüzüğü (BOStB) ve FBO, son değişiklik 22.09.2026
