Prawo najmu: wynajmujący czy najemcy? Pozycjonowanie i strona internetowa kancelarii od najmu i wspólnot mieszkaniowych

Dlaczego prawo najmu wymaga wyraźnego pozycjonowania

Kto wpisuje „mietrecht anwalt in der nähe” (prawnik od najmu w pobliżu) albo „mietrecht anwalt wien”, ma pilny problem. To czyni tę dziedzinę atrakcyjną dla stron internetowych: dużo wyszukiwań, duża pilność, wyraźna intencja lokalna. Haczyk tkwi w wartości spraw. Duża część zapytań dotyczy małych kwot, a wiele osób oczekuje bezpłatnej odpowiedzi. Kto oferuje wszystko wszystkim, spędza dni przy telefonie ze sprawami, które musi odrzucić albo prowadzić poniżej wartości.

Rozwiązaniem jest pozycjonowanie, które filtruje już na stronie internetowej. Nie oznacza to, że przyjmują Państwo tylko duże sprawy. Oznacza, że odwiedzający w kilka sekund widzą, czy trafili we właściwe miejsce: Czy reprezentują Państwo wynajmujących czy najemców? Prywatnych czy instytucjonalnych właścicieli? Lokale mieszkalne czy użytkowe? Czy pracują Państwo dla zarządców nieruchomości i wspólnot mieszkaniowych? Ogólne uwagi o specjalizacji zawiera artykuł Nisza i pozycjonowanie kancelarii; tutaj chodzi o specyfikę prawa najmu i własności lokali.

Wynajmujący, najemcy czy obie strony: trzy modele

Zgodnie z zasadami zawodowymi w obu krajach mogą Państwo reprezentować wynajmujących i najemców, tylko nie przeciwko sobie w tej samej sprawie. W Austrii § 10 Abs 1 RAO zakazuje reprezentowania strony przeciwnej w tej samej lub związanej sprawie, w Niemczech § 43a Abs. 4 BRAO zakazuje reprezentowania sprzecznych interesów. We własności lokali jest to szczególnie delikatne: kto stale pracuje dla wspólnoty właścicieli lub jej zarządcy, nie może reprezentować poszczególnych właścicieli przeciwko wspólnocie. Wyraźne pozycjonowanie na stronie ogranicza takie konflikty, bo druga strona w ogóle się nie zgłasza.

Austria i Niemcy: co się różni

Strony austriackich i niemieckich kancelarii prawa najmu na pierwszy rzut oka wyglądają podobnie, prawo za nimi już nie. Widać to po wyszukiwanych hasłach: w Austrii szuka się „Richtwertmietzins” (czynsz referencyjny), „Befristung Mietvertrag” (umowa najmu na czas określony) lub „Schlichtungsstelle”, w Niemczech „Mietpreisbremse” (hamulec czynszowy), „Eigenbedarfskündigung” (wypowiedzenie z powodu potrzeb własnych) lub „Fachanwalt Mietrecht”.

W Austrii: MRG, WEG 2002 i Schlichtungsstelle

Kluczowe pytanie każdej austriackiej porady z prawa najmu brzmi: czy umowa najmu podlega pełnemu stosowaniu, częściowemu stosowaniu, czy w ogóle nie podlega MRG? Od tego zależą ustalanie czynszu, czas trwania umowy i ochrona przed wypowiedzeniem. Dokładnie to pytanie zadają sobie też odwiedzający Państwa stronę, tylko bez znajomości pojęć. Podstrona, która prostymi słowami wyjaśnia, dlaczego stare kamienice, dofinansowane nowe budynki i domy jednorodzinne traktuje się inaczej, to mocny punkt wejścia zarówno dla kancelarii najemców, jak i wynajmujących.

Do tego dochodzi Schlichtungsstelle. W gminach, które utworzyły taki organ, na przykład w Wiedniu, postępowania na podstawie § 37 MRG, np. o kontrolę czynszu głównego lub kosztów eksploatacji, trzeba najpierw wszcząć właśnie tam. Postępowanie jest dla stron tanie, a najemców często reprezentują tam organizacje lokatorskie. Proszę wyjaśnić na stronie, kiedy właściwa jest Schlichtungsstelle i co Państwo tam robią dla klientów. Dla wynajmujących to argument sam w sobie: stoją naprzeciw doświadczonej organizacji lokatorskiej i powinni być dobrze przygotowani.

We własności lokali według WEG 2002 chodzi o uchwały wspólnoty właścicieli, fundusz remontowy, obowiązki zarządcy i spory między właścicielami. Od noweli WEG 2022 obowiązują m.in. ułatwione zasady podejmowania uchwał i minimalne wpłaty na fundusz remontowy. Takie zmiany to dobry pretekst do artykułów, które zarządcy czytają i przekazują dalej.

W Niemczech: BGB, WEMoG i Fachanwalt

Niemieckie prawo najmu znajduje się w BGB i jest silnie ukształtowane przez orzecznictwo Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (BGH). Typowe powody wyszukiwań to wypowiedzenie z powodu potrzeb własnych, podwyżka czynszu do lokalnego czynszu porównawczego, hamulec czynszowy, drobne remonty i koszty eksploatacji. W sprawach najmu lokali mieszkalnych właściwy jest Amtsgericht, gdzie nie ma przymusu adwokackiego. Wielu najemców i prywatnych wynajmujących zastanawia się więc, czy w ogóle potrzebują kancelarii. Strona powinna odpowiedzieć na to pytanie, zanim padnie.

Ustawa WEMoG od 1.12.2020 uporządkowała na nowo prawo własności lokali: nieruchomością wspólną zarządza wspólnota właścicieli lokali, zarządca ma większe uprawnienia, a powództwa przeciwko uchwałom kieruje się przeciwko wspólnocie (§ 44 WEG). Właściciele mogą ponadto żądać certyfikowanego zarządcy. Dla kancelarii oznacza to, że zarządcy wspólnot potrzebują rzetelnych partnerów do zaskarżania uchwał, powództw o zaległe opłaty i pytań o kompetencję do podejmowania uchwał.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (adwokat specjalista prawa najmu i własności lokali) to w Niemczech mocny sygnał, także w Google: „fachanwalt für mietrecht” to częste hasło. Fachanwaltsordnung wymaga szczególnej wiedzy teoretycznej i co najmniej 120 spraw w ciągu pięciu lat przed wnioskiem, w tym co najmniej 60 postępowań sądowych (§ 5 Abs. 1 lit. j FAO). Tytuł należy podawać dokładnie w brzmieniu nadanym. Bez niego można podać „Tätigkeitsschwerpunkt Mietrecht” (główny obszar działalności: prawo najmu), jeśli mogą Państwo wykazać odpowiednią wiedzę teoretyczną i działają w tej dziedzinie w znacznym zakresie (§ 7 Abs. 1 BORA). Szczegóły w artykułach Reklama adwokatów w Niemczech i Reklama adwokatów w Austrii.

Stowarzyszenia lokatorów: konkurencja czy filtr?

„mietrecht anwalt kostenlose beratung” (prawnik od najmu bezpłatna porada) to częste hasło, a uczciwa odpowiedź brzmi często: istnieje, ale nie w kancelarii. W Austrii Mietervereinigung i Mieterschutzverband doradzają członkom, Arbeiterkammer doradza w wielu krajach związkowych, a w Wiedniu miasto oferuje przez Mieterhilfe bezpłatną pierwszą informację. W Niemczech stowarzyszenia lokatorów mogą udzielać członkom porad prawnych na podstawie § 7 RDG; dla wynajmujących istnieją stowarzyszenia Haus & Grund. Za umiarkowaną roczną składkę członkowie otrzymują tam poradę, czasem z ochroną prawną.

Jako kancelaria najemców nie wygrają Państwo z tymi ofertami ceną. Wygrywają Państwo wtedy, gdy strona wyjaśnia, kiedy kancelaria jest lepszą drogą: przy powództwach o eksmisję i wypowiedzeniach, przy wysokich roszczeniach o zwrot, przy najmie lokali użytkowych, w sprawach, w których stowarzyszenie nie może lub nie chce reprezentować, i u osób z ubezpieczeniem ochrony prawnej, dla których przewaga kosztowa stowarzyszenia znika. Jako kancelaria wynajmujących stosują Państwo tę samą logikę odwrotnie: kto wie, że druga strona jest dobrze zorganizowana, wcześnie szuka porady.

Zarządcy nieruchomości i wspólnot jako stali klienci

Dla wielu kancelarii prawa najmu zarządcy nieruchomości są tym, czym doradcy podatkowi dla kancelarii gospodarczych: stale przynoszą sprawy, znają branżę i cenią kancelarię, która pracuje szybko i rzetelnie. Prawie nikt tego nie wyszukuje („anwalt hausverwaltung”, prawnik dla zarządcy, ma małą liczbę wyszukiwań). Strona działa tu inaczej: to podstrona, którą zarządczyni otwiera po pierwszej rozmowie, by sprawdzić, czy kancelaria pasuje do jej procesów. To, czego tam szuka, jest konkretne.

W obu krajach obowiązuje ścisła granica: za pośredniczenie w zleceniach nie wolno dawać prowizji ani innych korzyści, w Niemczech na podstawie § 49b Abs. 3 BRAO, w Austrii na podstawie zasad wykonywania zawodu (§ 47 Abs 3 Z 6 RL-BA 2015). Polecenia biorą się z dobrej pracy, nie z kickbacków. Proszę też pamiętać: jeśli reprezentują Państwo zarządcę wspólnoty, późniejsze reprezentowanie poszczególnych właścicieli przeciwko wspólnocie jest zwykle wykluczone. Jak działają polecenia bez prowizji, opisuje artykuł Polecenia dla kancelarii. Na pierwsze spotkanie z zarządcą przyda się dobra wizytówka z kodem QR prowadzącym do podstrony dla zarządców; bezpłatny generator wizytówek przygotuje ją w kilka minut.

Drugim, często niedocenianym kanałem są doradcy podatkowi specjalizujący się w nieruchomościach. Obsługują dokładnie tych prywatnych wynajmujących i właścicieli kamienic, których szuka kancelaria wynajmujących, i sami mają klientów z pytaniami z prawa najmu. Jak takie kancelarie budują stronę, pokazuje artykuł Strona internetowa doradcy podatkowego specjalizującego się w nieruchomościach; pomaga on też merytorycznie przygotować współpracę.

Struktura strony kancelarii od najmu i własności lokali

Jak w każdej dziedzinie prawa: jedna podstrona na każdą sprawę, a nie jedna strona „Prawo najmu” z dziesięcioma punktami. Jak zbudowana jest dobra podstrona dla jednej usługi, opisuje artykuł Obszary działalności na stronie kancelarii. W prawie najmu podstrony zależą od pozycjonowania.

Każdą podstronę warto uzupełnić o pytania, które stale powracają na pierwszych rozmowach, oraz o jasną informację, kogo Państwo reprezentują. Zdanie takie jak „W sprawach najmu reprezentujemy wyłącznie wynajmujących” na górze strony oszczędza czas Państwu i osobom pytającym.

Ceny standardowych spraw: wypowiedzenie, eksmisja, zaskarżenie uchwał

Prawo najmu nadaje się do przejrzystych cen jak mało która dziedzina, bo wiele spraw przebiega podobnie. Zarządcy wręcz tego oczekują. Zasady różnią się w obu krajach.

• Austria: Honoraria można swobodnie uzgadniać, także jako ryczałt (§ 16 Abs 1 RAO). Można więc napisać na stronie np. „Wypowiedzenie dla wynajmujących: ryczałt 290 euro plus VAT”. Osobom prywatnym podaje się ceny brutto, dla firm i zarządców zwyczajowe są ceny netto z adnotacją. Proszę wyjaśnić, że zwrot kosztów według RATG (ustawy o taryfie adwokackiej) to w procesie osobny temat.
• Niemcy: Za czynności pozasądowe można uzgodnić ryczałt (§ 4 RVG, w formie tekstowej według § 3a RVG). W postępowaniach sądowych nie wolno schodzić poniżej opłat ustawowych (§ 49b Abs. 1 BRAO), więc ryczałt „kompletne powództwo o eksmisję za 300 euro” jest problematyczny. Bez umowy pierwsza porada dla konsumentów jest ograniczona do 190 euro plus VAT (§ 34 RVG).
• Oba kraje: Proszę podać, co obejmuje ryczałt, a czego nie (opłaty sądowe, komornik, opinie biegłych), i nie pisać cen „od” bez wyjaśnienia.

Być znalezionym: hasła i wyniki wyszukiwania

Prawo najmu to dziedzina lokalna. Wyszukujący niemal zawsze podają miejscowość lub szukają „w pobliżu”. Zadbany profil firmy w Google, jedna podstrona na sprawę i wyraźne odniesienie lokalne w tekście to podstawa; szczegóły w artykule SEO dla adwokatów. Dla pozycjonowania kluczowy jest tytuł w wynikach wyszukiwania: filtruje jeszcze przed kliknięciem.

• „Mietrecht für Vermieter in Wien | Kanzlei Steiner” (prawo najmu dla wynajmujących w Wiedniu) zamiast „Mietrecht | Kanzlei Steiner”
• „Fachanwältin für Mietrecht Berlin: Eigenbedarf, Räumung, WEG” (w Niemczech, z tytułem)
• „Beschlussanfechtung WEG: Fristen und Ablauf | Kanzlei …” (zaskarżenie uchwał: terminy i przebieg) dla podstrony, którą znajdują zarządcy i właściciele

Typowe błędy na stronach kancelarii prawa najmu

• Brak wybranej strony: teksty, które w jednym akapicie zabiegają o wynajmujących i najemców. Żaden z nich nie czuje się adresatem.
• „Bezpłatna porada” jako przynęta: prowadzi do wielu zapytań, których nie da się obsłużyć, i do rozczarowania przy oddzwonieniu.
• Pomieszane kraje: „Mietpreisbremse” na stronie wiedeńskiej albo „Richtwertmietzins” na monachijskiej. To dezorientuje i kosztuje zaufanie.
• Nieaktualny stan prawny: podstrony o własności lokali napisane przed WEMoG lub nowelą WEG 2022.
• Brak podstrony dla zarządców: choć są najcenniejszymi klientami i celowo szukają odpowiedniej kancelarii.
• Formularz wypytuje o całą sprawę: imię i nazwisko, kontakt, rola (wynajmujący, najemca, zarządca) i sprawa w jednym zdaniu wystarczą do sprawdzenia konfliktu interesów.