Жилищное право: арендодатели или арендаторы? Позиционирование и сайт адвокатской практики по аренде и собственности на квартиры

Почему праву аренды нужно чёткое позиционирование

Кто ищет «mietrecht anwalt in der nähe» (юрист по аренде рядом) или «mietrecht anwalt wien», тот столкнулся с острой проблемой. Это делает отрасль привлекательной для сайтов: много запросов, высокая срочность, явный локальный интерес. Подвох в стоимости дела. Значительная часть обращений касается небольших сумм, и многие ждут бесплатного ответа. Кто предлагает всё всем, проводит дни у телефона с делами, от которых приходится отказываться или которые приходится вести ниже их стоимости.

Решение – позиционирование, которое фильтрует уже на сайте. Это не значит, что вы берёте только крупные дела. Это значит, что посетители за несколько секунд понимают, по адресу ли они пришли: вы представляете арендодателей или арендаторов? Частных или институциональных собственников? Жильё или коммерческие помещения? Работаете ли вы с управляющими компаниями и сообществами собственников? Общие соображения о специализации собраны в статье Ниша и позиционирование практики; здесь речь об особенностях права аренды и собственности на квартиры.

Арендодатели, арендаторы или обе стороны: три модели

По профессиональным правилам в обеих странах можно представлять и арендодателей, и арендаторов, только не друг против друга в одном и том же деле. В Австрии § 10 Abs 1 RAO запрещает представлять противную сторону в том же или связанном деле, в Германии § 43a Abs. 4 BRAO запрещает представлять противоречащие интересы. В собственности на квартиры это особенно деликатно: кто постоянно работает на сообщество собственников или его управляющего, не может представлять отдельных собственников против сообщества. Чёткое позиционирование на сайте снижает число таких конфликтов, потому что другая сторона просто не обращается.

Австрия и Германия: в чём разница

Сайты австрийских и немецких практик по праву аренды на первый взгляд похожи, но право за ними разное. Это видно по поисковым запросам: в Австрии ищут «Richtwertmietzins» (ориентировочная арендная плата), «Befristung Mietvertrag» (срочный договор аренды) или «Schlichtungsstelle», в Германии – «Mietpreisbremse» (ограничение роста арендной платы), «Eigenbedarfskündigung» (расторжение из-за собственной потребности) или «Fachanwalt Mietrecht».

В Австрии: MRG, WEG 2002 и Schlichtungsstelle

Главный вопрос любой австрийской консультации по аренде звучит так: подпадает ли договор под полное применение MRG, под частичное или не подпадает вовсе? От этого зависят формирование арендной платы, ограничение срока и защита от расторжения. Именно этот вопрос задают себе и посетители вашего сайта, только не зная терминов. Страница, которая простыми словами объясняет, почему к старым домам, субсидируемым новостройкам и частным домам применяются разные правила, – сильная точка входа и для практик арендаторов, и для практик арендодателей.

К этому добавляется Schlichtungsstelle. В общинах, где такой орган создан, например в Вене, дела по § 37 MRG, скажем, о проверке основной арендной платы или коммунальных расходов, сначала нужно возбуждать именно там. Процедура для сторон недорогая, а арендаторов там часто представляют организации арендаторов. Объясните на сайте, когда компетентна Schlichtungsstelle и что вы там делаете для клиентов. Для арендодателей это само по себе аргумент: им противостоит опытная организация арендаторов, и им стоит хорошо подготовиться.

В собственности на квартиры по WEG 2002 речь идёт о решениях сообщества собственников, резервном фонде, обязанностях управляющего и спорах между собственниками. С новеллы WEG 2022 действуют, среди прочего, упрощённые правила принятия решений и минимальные отчисления в резервный фонд. Такие изменения – хороший повод для экспертных статей, которые управляющие читают и пересылают.

В Германии: BGB, WEMoG и Fachanwalt

Немецкое право аренды содержится в BGB и во многом сформировано практикой Федерального верховного суда (BGH). Типичные поводы для поиска: расторжение из-за собственной потребности, повышение арендной платы до местной сравнительной, ограничение роста арендной платы, косметический ремонт и коммунальные расходы. Споры об аренде жилья рассматривает Amtsgericht, где обязательного адвокатского представительства нет. Поэтому многие арендаторы и частные арендодатели сомневаются, нужен ли им адвокат вообще. Ваш сайт должен ответить на этот вопрос раньше, чем его зададут.

Закон WEMoG с 1.12.2020 перестроил право собственности на квартиры: общим имуществом управляет сообщество собственников, у управляющего больше полномочий, а иски об оспаривании решений предъявляются к сообществу (§ 44 WEG). Кроме того, собственники могут требовать сертифицированного управляющего. Для адвокатов это значит: управляющим сообществ нужны надёжные партнёры для оспаривания решений, исков о взыскании взносов и вопросов о компетенции собрания.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (адвокат-специалист по праву аренды и собственности на квартиры) в Германии – сильный сигнал, в том числе в Google: «fachanwalt für mietrecht» – частый запрос. Fachanwaltsordnung требует особых теоретических знаний и не менее 120 дел за пять лет до подачи заявления, из них не менее 60 судебных (§ 5 Abs. 1 lit. j FAO). Указывайте звание точно в той формулировке, в какой оно присвоено. Без звания можно указать «Tätigkeitsschwerpunkt Mietrecht» (основное направление: право аренды), если можете подтвердить соответствующие теоретические знания и работаете в этой области в значительном объёме (§ 7 Abs. 1 BORA). Подробности в статьях Реклама адвокатов в Германии и Реклама адвокатов в Австрии.

Союзы арендаторов: конкуренты или фильтр?

«mietrecht anwalt kostenlose beratung» (юрист по аренде бесплатная консультация) – частый запрос, и честный ответ часто звучит так: такая консультация есть, но не у адвоката. В Австрии Mietervereinigung и Mieterschutzverband консультируют своих членов, Arbeiterkammer консультирует во многих федеральных землях, а в Вене город через службу Mieterhilfe даёт бесплатную первичную информацию. В Германии союзы арендаторов вправе консультировать своих членов по § 7 RDG; для арендодателей существуют объединения Haus & Grund. За умеренный годовой взнос члены получают там консультацию, иногда со страхованием правовой защиты.

Как практика для арендаторов вы не победите эти предложения ценой. Вы выигрываете, когда сайт объясняет, в каких случаях адвокат – лучший путь: при исках о выселении и расторжении, при крупных требованиях о возврате, при коммерческой аренде, в делах, где союз не может или не хочет представлять интересы, и для клиентов со страховкой правовой защиты, у которых ценовое преимущество союза исчезает. Как практика для арендодателей вы используете ту же логику в обратную сторону: кто знает, что другая сторона хорошо организована, обращается за советом заранее.

Управляющие компании и управляющие сообществ как постоянные клиенты

Для многих практик по праву аренды управляющие компании – то же, что налоговые консультанты для практик по хозяйственному праву: они постоянно приносят дела, знают отрасль и ценят адвоката, который работает быстро и надёжно. Такого почти не ищут («anwalt hausverwaltung», адвокат для управляющей компании, – запрос с малым объёмом). Сайт здесь работает иначе: это страница, которую управляющая открывает после первой встречи, чтобы проверить, подходит ли практика к её процессам. Ищет она там конкретику.

В обеих странах действует строгая граница: за передачу поручений нельзя давать комиссионные или иные выгоды, в Германии по § 49b Abs. 3 BRAO, в Австрии по правилам профессиональной деятельности (§ 47 Abs 3 Z 6 RL-BA 2015). Рекомендации появляются благодаря хорошей работе, а не откатам. Учтите и это: если вы представляете управляющего сообщества, последующее представительство отдельных собственников против сообщества, как правило, исключено. Как работают рекомендации без комиссионных, описано в статье Рекомендации для практик. Для первой встречи с управляющей пригодится хорошая визитка с QR-кодом на страницу для управляющих; бесплатный генератор визиток создаст её за несколько минут.

Второй, часто недооценённый канал – налоговые консультанты, специализирующиеся на недвижимости. Они обслуживают именно тех частных арендодателей и владельцев доходных домов, которых ищет практика для арендодателей, и у них самих есть клиенты с вопросами по аренде. Как такие практики строят сайт, показывает статья Сайт налогового консультанта со специализацией на недвижимости; она поможет и содержательно подготовить сотрудничество.

Структура сайта практики по аренде и собственности на квартиры

Как и в любой отрасли права: одна страница на каждую проблему, а не одна страница «Право аренды» с десятью пунктами. Как устроена хорошая страница для одной услуги, описано в статье Направления деятельности на сайте практики. В праве аренды набор страниц зависит от позиционирования.

Дополните каждую страницу вопросами, которые постоянно звучат на первых консультациях, и ясным указанием, кого вы представляете. Фраза вроде «В делах об аренде мы представляем исключительно арендодателей» вверху страницы экономит время и вам, и тем, кто обращается.

Цены на типовые дела: расторжение, выселение, оспаривание решений

Право аренды подходит для прозрачных цен как мало какая отрасль, потому что многие дела развиваются похоже. Управляющие компании этого даже ожидают. Правила в двух странах разные.

• Австрия: Гонорары можно свободно согласовывать, в том числе как паушальную сумму (§ 16 Abs 1 RAO). Поэтому на сайте можно написать, например, «Уведомление о расторжении для арендодателей: паушально 290 евро плюс НДС». Частным лицам указывайте цены брутто, для компаний и управляющих принято указывать нетто с пометкой. Объясните, что возмещение расходов по RATG (закону о тарифах адвокатов) в процессе – отдельная тема.
• Германия: За внесудебную работу можно согласовать паушальную сумму (§ 4 RVG, в текстовой форме по § 3a RVG). В судебных делах нельзя опускаться ниже установленных законом вознаграждений (§ 49b Abs. 1 BRAO), поэтому цена «иск о выселении под ключ за 300 евро» проблематична. Без соглашения первая консультация потребителя ограничена 190 евро плюс НДС (§ 34 RVG).
• Обе страны: Укажите, что входит в паушальную цену, а что нет (судебные пошлины, судебный исполнитель, экспертизы), и не пишите цены «от» без пояснений.

Как вас находят: запросы и результаты поиска

Право аренды – локальная отрасль. Почти всегда люди вводят название города или ищут «рядом». Ухоженный профиль компании в Google, одна страница на каждую проблему и ясная привязка к месту в тексте – основа; подробности в статье SEO для адвокатов. Для позиционирования решающим является заголовок в результатах поиска: он фильтрует ещё до клика.

• «Mietrecht für Vermieter in Wien | Kanzlei Steiner» (право аренды для арендодателей в Вене) вместо «Mietrecht | Kanzlei Steiner»
• «Fachanwältin für Mietrecht Berlin: Eigenbedarf, Räumung, WEG» (в Германии, при наличии звания)
• «Beschlussanfechtung WEG: Fristen und Ablauf | Kanzlei …» (оспаривание решений: сроки и порядок) для страницы, которую находят управляющие и собственники

Типичные ошибки на сайтах по праву аренды

• Сторона не выбрана: тексты, которые в одном абзаце обращаются и к арендодателям, и к арендаторам. Ни те ни другие не чувствуют, что речь о них.
• «Бесплатная консультация» как приманка: приводит к множеству обращений, которые вы не можете обработать, и к разочарованию при обратном звонке.
• Смешаны страны: «Mietpreisbremse» на венском сайте или «Richtwertmietzins» на мюнхенском. Это сбивает с толку и стоит доверия.
• Устаревшее право: страницы о собственности на квартиры, написанные до WEMoG или до новеллы WEG 2022.
• Нет страницы для управляющих компаний: хотя это самые ценные клиенты и они целенаправленно ищут подходящую практику.
• Форма выспрашивает всё дело: для проверки конфликта интересов достаточно имени, контакта, роли (арендодатель, арендатор, управляющий) и сути в одном предложении.