Stanarsko pravo: najmodavci ili najmoprimci? Pozicioniranje i web-stranica za urede za najam i etažno vlasništvo

Zašto pravo najma treba jasno pozicioniranje

Tko pretražuje „mietrecht anwalt in der nähe“ (odvjetnik za najam u blizini) ili „mietrecht anwalt wien“, ima hitan problem. To područje čini privlačnim za web-stranice: mnogo pretraga, velika hitnost, jasna lokalna namjera. Kvaka je u vrijednosti predmeta. Velik dio upita odnosi se na male iznose, a mnogi očekuju besplatan odgovor. Tko svima nudi sve, provodi dane na telefonu s predmetima koje mora odbiti ili voditi ispod vrijednosti.

Rješenje je pozicioniranje koje filtrira već na web-stranici. To ne znači da prihvaćate samo velike predmete. Znači da posjetitelji u nekoliko sekundi vide jesu li na pravom mjestu: Zastupate li najmodavce ili najmoprimce? Privatne ili institucionalne vlasnike? Stambeni ili poslovni prostor? Radite li za upravitelje zgrada i zajednice etažnih vlasnika? Opća razmišljanja o specijalizaciji nalaze se u članku Niša i pozicioniranje za urede; ovdje je riječ o posebnostima prava najma i etažnog vlasništva.

Najmodavci, najmoprimci ili oboje: tri modela

Prema staleškim pravilima u obje zemlje smijete zastupati najmodavce i najmoprimce, samo ne jedne protiv drugih u istoj stvari. U Austriji § 10 Abs 1 RAO zabranjuje zastupanje protivne strane u istoj ili povezanoj stvari, u Njemačkoj § 43a Abs. 4 BRAO zabranjuje zastupanje suprotstavljenih interesa. U etažnom vlasništvu to je posebno osjetljivo: tko redovito radi za zajednicu etažnih vlasnika ili njezina upravitelja, ne može zastupati pojedine vlasnike protiv zajednice. Jasno pozicioniranje na web-stranici smanjuje takve sukobe jer se protivna strana uopće ne javlja.

Austrija i Njemačka: što se razlikuje

Web-stranice austrijskih i njemačkih ureda za pravo najma na prvi pogled izgledaju slično, ali pravo iza njih nije isto. To se vidi po pojmovima pretraživanja: u Austriji se traži „Richtwertmietzins“ (referentna najamnina), „Befristung Mietvertrag“ (ugovor o najmu na određeno) ili „Schlichtungsstelle“, u Njemačkoj „Mietpreisbremse“ (kočnica najamnina), „Eigenbedarfskündigung“ (otkaz zbog vlastite potrebe) ili „Fachanwalt Mietrecht“.

U Austriji: MRG, WEG 2002 i Schlichtungsstelle

Ključno pitanje svakog austrijskog savjetovanja o najmu glasi: potpada li ugovor o najmu pod potpunu primjenu, djelomičnu primjenu ili uopće ne potpada pod MRG? O tome ovise određivanje najamnine, ograničenje trajanja i zaštita od otkaza. Upravo to pitanje postavljaju i posjetitelji vaše web-stranice, samo bez poznavanja pojmova. Stranica koja jednostavnim riječima objašnjava zašto se stare zgrade, poticane novogradnje i obiteljske kuće različito tretiraju snažan je ulaz i za urede za najmoprimce i za urede za najmodavce.

Tu je i Schlichtungsstelle. U općinama koje su osnovale takvo tijelo, primjerice u Beču, postupci prema § 37 MRG, na primjer provjera glavne najamnine ili režijskih troškova, moraju se najprije pokrenuti ondje. Postupak je za stranke jeftin, a najmoprimce ondje često zastupaju organizacije stanara. Na web-stranici objasnite kada je Schlichtungsstelle nadležna i što ondje radite za klijente. Za najmodavce to je samo po sebi argument: suočeni su s iskusnom organizacijom stanara i trebaju biti dobro pripremljeni.

U etažnom vlasništvu prema WEG-u 2002 riječ je o odlukama zajednice vlasnika, pričuvi, obvezama upravitelja i sporovima među vlasnicima. Od novele WEG-a 2022. vrijede, među ostalim, olakšana pravila za donošenje odluka i minimalna uplata u pričuvu. Takve promjene dobar su povod za stručne članke koje upravitelji čitaju i prosljeđuju.

U Njemačkoj: BGB, WEMoG i Fachanwalt

Njemačko pravo najma nalazi se u BGB-u i snažno je oblikovano sudskom praksom Saveznog vrhovnog suda (BGH). Tipični povodi za pretragu su otkaz zbog vlastite potrebe, povećanje najamnine do lokalne usporedne najamnine, kočnica najamnina, kozmetički popravci i režijski troškovi. Za sporove o najmu stanova nadležan je Amtsgericht, gdje zastupanje po odvjetniku nije obvezno. Mnogi se najmoprimci i privatni najmodavci zato pitaju trebaju li uopće odvjetnički ured. Vaša web-stranica treba odgovoriti na to pitanje prije nego što bude postavljeno.

WEMoG je od 1. 12. 2020. preuredio pravo etažnog vlasništva: zajedničkim vlasništvom upravlja zajednica etažnih vlasnika, upravitelj ima veće ovlasti, a tužbe protiv odluka podižu se protiv zajednice (§ 44 WEG). Vlasnici osim toga mogu zahtijevati certificiranog upravitelja. Za urede to znači: upravitelji etažnog vlasništva trebaju pouzdane sugovornike za pobijanje odluka, tužbe za neplaćene doprinose i pitanja nadležnosti za donošenje odluka.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (stručni odvjetnik za pravo najma i etažnog vlasništva) u Njemačkoj je snažan signal, i na Googleu: „fachanwalt für mietrecht“ čest je pojam pretraživanja. Fachanwaltsordnung zahtijeva posebna teorijska znanja i najmanje 120 predmeta u pet godina prije zahtjeva, od toga najmanje 60 sudskih postupaka (§ 5 Abs. 1 lit. j FAO). Navodite naslov točno onako kako je dodijeljen. Bez njega smijete navesti „Tätigkeitsschwerpunkt Mietrecht“ (težište djelovanja pravo najma) ako možete dokazati odgovarajuće teorijsko znanje i u znatnom opsegu radite u tom području (§ 7 Abs. 1 BORA). Pojedinosti su u člancima Oglašavanje za odvjetnike u Njemačkoj i Oglašavanje za odvjetnike u Austriji.

Udruge stanara: konkurencija ili filtar?

„mietrecht anwalt kostenlose beratung“ (odvjetnik za najam besplatno savjetovanje) čest je pojam pretraživanja, a iskren odgovor često glasi: postoji, ali ne u odvjetničkom uredu. U Austriji Mietervereinigung i Mieterschutzverband savjetuju svoje članove, Arbeiterkammer savjetuje u mnogim saveznim zemljama, a u Beču grad preko Mieterhilfe nudi besplatne prve informacije. U Njemačkoj udruge stanara prema § 7 RDG smiju pravno savjetovati svoje članove; za najmodavce postoje udruge Haus & Grund. Za umjerenu godišnju članarinu članovi ondje dobivaju savjet, ponekad i s pravnom zaštitom.

Kao ured za najmoprimce ne pobjeđujete te ponude cijenom. Pobjeđujete kada vaša web-stranica objasni kada je odvjetnički ured bolji put: kod tužbi za iseljenje i otkaza, kod visokih zahtjeva za povrat, kod najma poslovnih prostora, kod predmeta u kojima udruga ne smije ili ne želi zastupati, i kod osoba s osiguranjem pravne zaštite, kojima nestaje troškovna prednost udruge. Kao ured za najmodavce koristite istu logiku obrnuto: tko zna da je protivna strana dobro organizirana, rano traži savjet.

Upravitelji zgrada i etažnog vlasništva kao stalni klijenti

Za mnoge urede za pravo najma upravitelji zgrada su ono što su porezni savjetnici za urede za gospodarsko pravo: stalno donose predmete, poznaju posao i cijene ured koji radi brzo i pouzdano. To se gotovo ne pretražuje („anwalt hausverwaltung“, odvjetnik za upravitelje zgrada, ima malo pretraga). Web-stranica ovdje djeluje drukčije: to je stranica koju upraviteljica otvori nakon prvog razgovora da provjeri odgovara li ured njezinim postupcima. Ono što ondje traži, konkretno je.

U obje zemlje strogo vrijedi jedna granica: za posredovanje predmeta ne smijete davati provizije ni druge koristi, u Njemačkoj prema § 49b Abs. 3 BRAO, u Austriji prema pravilima za obavljanje odvjetničke djelatnosti (§ 47 Abs 3 Z 6 RL-BA 2015). Preporuke nastaju dobrim radom, ne povratom novca. Imajte na umu i ovo: zastupate li upravitelja etažnog vlasništva, kasnije zastupanje pojedinih vlasnika protiv zajednice obično je isključeno. Kako preporuke funkcioniraju bez provizija, opisuje članak Preporuke za urede. Za prvi sastanak s upraviteljem pomaže dobra posjetnica s QR kodom prema stranici za upravitelje; besplatni generator posjetnica izradit će je za nekoliko minuta.

Drugi, često podcijenjeni kanal su porezni savjetnici s težištem na nekretninama. Oni skrbe upravo o privatnim najmodavcima i vlasnicima najamnih zgrada koje traži ured za najmodavce, a i sami imaju klijente s pitanjima iz prava najma. Kako takvi uredi grade svoju web-stranicu, pokazuje članak Web-stranica za porezne savjetnike s težištem na nekretninama; pomaže i sadržajno pripremiti suradnju.

Struktura stranica ureda za najam i etažno vlasništvo

Kao u svakom pravnom području: jedna stranica po pitanju, a ne jedna stranica „Pravo najma“ s deset natuknica. Kako je izgrađena dobra stranica po usluzi, opisuje članak Područja djelovanja na web-stranici ureda. U pravu najma stranice ovise o pozicioniranju.

Svaku stranicu dopunite pitanjima koja se stalno ponavljaju u prvim razgovorima i jasnom izjavom koga zastupate. Rečenica poput „U predmetima najma zastupamo isključivo najmodavce“ na vrhu stranice štedi vrijeme i vama i onima koji se javljaju.

Cijene za standardne predmete: otkaz, iseljenje, pobijanje odluka

Pravo najma pogodno je za transparentne cijene kao malo koje područje jer mnogi predmeti teku slično. Upravitelji zgrada to čak očekuju. Pravila se u dvjema zemljama razlikuju.

• Austrija: Honorari se mogu slobodno ugovoriti, i kao paušal (§ 16 Abs 1 RAO). Na web-stranicu tako smijete napisati primjerice „Otkaz za najmodavce: paušal 290 eura uz PDV“. Privatnim osobama navodite bruto cijene, za tvrtke i upravitelje uobičajene su neto cijene s napomenom. Objasnite da je naknada troškova prema RATG-u (zakon o odvjetničkoj tarifi) u parnici zasebna tema.
• Njemačka: Za izvansudske poslove možete ugovoriti paušale (§ 4 RVG, u tekstualnom obliku prema § 3a RVG). U sudskim postupcima zakonske naknade ne smiju se podcijeniti (§ 49b Abs. 1 BRAO), pa je paušalna cijena „kompletna tužba za iseljenje za 300 eura“ problematična. Bez sporazuma prvo savjetovanje potrošača ograničeno je na 190 eura uz PDV (§ 34 RVG).
• Obje zemlje: Navedite što je uključeno u paušal, a što nije (sudske pristojbe, ovršitelj, vještačenja), i ne pišite cijene „od“ bez objašnjenja.

Biti pronađen: pojmovi pretraživanja i rezultati

Pravo najma lokalno je pravno područje. Ljudi gotovo uvijek upisuju mjesto ili traže „u blizini“. Uredan Google Business Profile, jedna stranica po pitanju i jasna lokalna referenca u tekstu temelj su; pojedinosti su u članku SEO za odvjetnike. Za pozicioniranje je presudan naslov u rezultatima pretraživanja: on filtrira već prije klika.

• „Mietrecht für Vermieter in Wien | Kanzlei Steiner“ (pravo najma za najmodavce u Beču) umjesto „Mietrecht | Kanzlei Steiner“
• „Fachanwältin für Mietrecht Berlin: Eigenbedarf, Räumung, WEG“ (u Njemačkoj, s naslovom)
• „Beschlussanfechtung WEG: Fristen und Ablauf | Kanzlei …“ (pobijanje odluka: rokovi i tijek) za stranicu koju pronalaze upravitelji i vlasnici

Česte pogreške na web-stranicama za pravo najma

• Nije odabrana strana: tekstovi koji u istom odlomku vrbuju najmodavce i najmoprimce. Nitko se ne osjeća pozvanim.
• „Besplatno savjetovanje“ kao mamac: vodi do mnogo upita koje ne možete obraditi i do razočaranja pri povratnom pozivu.
• Pomiješane zemlje: „Mietpreisbremse“ na bečkoj web-stranici ili „Richtwertmietzins“ na minhenskoj. To zbunjuje i košta povjerenja.
• Zastarjelo pravo: stranice o etažnom vlasništvu napisane prije WEMoG-a odnosno novele WEG-a 2022.
• Nema stranice za upravitelje zgrada: iako su najvrjedniji klijenti i ciljano traže odgovarajući ured.
• Obrazac traži cijeli predmet: ime, kontakt, uloga (najmodavac, najmoprimac, upravitelj) i pitanje u jednoj rečenici dovoljni su za provjeru sukoba interesa.